Breves apuntes sobre la situación de la vivienda en España

Mariano Calle
  1. Preámbulo

Este mi trabajo no pretende sino aportar una serie de datos, que deben ser tenidos en cuenta por una política que de verdad quiera aportar solución al problema de la vivienda, tanto por lo que respecta a su ubicación urbana dentro de un desarrollo sostenible y las condiciones en que deben ser planificadas, cuanto por la necesidad de proveer de este derecho fundamental a los sectores más vulnerables.

Es más que revelador el dato que, dentro del total de las viviendas en España, tres millones y medio sean vacías, un 13, 7 %; y a la par sean –sólo en Madrid– 90.000 los jóvenes que demandan vivienda. Son bastantes las pistas y requisitos que mostramos para que se pueda comenzar a resolver este problema en el plazo mínimo de diez años.

  1. Dos objetivos universales

La Conferencia de Naciones Unidas sobre Asentamientos Humanos (Habitat II), celebrada en Estambul en junio de 1996, estableció dos objetivos universales: 1. Garantizar una vivienda adecuada para todos, y 2. Desarrollo sostenible de los asentamientos humanos en un mundo en un proceso de urbanización que sean más seguros, saludables, habitables, equitativos, sostenibles, productivos.

  1. 3. Datos sobre las viviendas

Población total: 46,816 M.

Viviendas: Total: 25,207 M. (100,00 %)

  • Principales: 18,083 M. (71,70 %)
  • Secundarias: 3,681M. (14,60 %)
  • Vacías: 3,443 M. 13,70 %
  • Tamaño medio del hogar: 2,58 personas/hogar

*  90.000 jóvenes en Madrid demandan vivienda.

*  El esfuerzo de adquisición de vivienda supone el 41% de los ingresos.

*  El parque de viviendas en alquiler es del 15%.

(Datos del censo de 2011)

Actualmente, el 60% de la población mundial vive en zonas urbanas. Se reconoció así mismo que las ciudades y pueblos son centros de civilización y fuente de desarrollo económico, social y cultural. Simultáneamente con esta declaración, la conferencia reconoció el deterioro de la calidad de vida de los asentamientos humanos, que en algunos casos, sobre todo en los países en desarrollo, han alcanzado dimensiones críticas, debido a factores tales como: producción y consumo insostenible, cambios demográficos insostenibles (estructura y distribución de la población), aumento de las personas sin hogar, aumento de la pobreza, desempleo, exclusión social, falta de recursos, falta de servicios básicos e infraestructuras, degradación del medio ambiente, aumento de la vulnerabilidad ante los desastres, emigración del medio rural a la ciudad.

Se reconocen expresamente como grupos sociales especialmente vulnerables los formados por los colectivos de: mujeres, niños y jóvenes, no contemplados en las políticas generales diseñadas por y para los grupos sociales dominantes (familia tradicional, clases medias urbanas establecidas…).

Es impensable que podamos aproximarnos a la solución del problema del alojamiento (vivienda), sin la concurrencia del sector público, sector privado y sector comunitario. Todos ellos deben aportar las capacidades mutuas, promoviendo las transferencias tecnológicas y los conocimientos tecnológicos adecuados.

  1. La vivienda, base para la calidad de vida

Un elemento fundamental en la configuración de la ciudad y componente básico de la calidad de vida es la vivienda. Se podría decir que el poder disfrutar de una vivienda, en sentido amplio de lugar de abrigo y residencia, es una cuestión básica para poder empezar a hablar de calidad de vida.

Una verdadera política sobre la vivienda no es posible sin un desarrollo sostenible para las ciudades, arbitrando programas integrales de actuación: medioambiental, urbanística, económica, cohesión social y una política de suelo que recupere la iniciativa pública en la gestión del suelo. El suelo existente en el mercado actualmente compromete la existencia de viviendas de precio tasado, y compromete para los próximos diez años como mínimo la capacidad de maniobra del Estado. El exceso de suelo no contribuye a la bajada de los precios de las viviendas pese a haber sido la falta del mismo la causa de la carestía de aquellas… (La derecha dixit).

Habría que ir pensando en la expropiación de suelos ya calificados mediante convenios urbanísticos con los propietarios, en recuperar la iniciativa de la vivienda de precio tasado y en potenciar la creación de parques de viviendas en régimen de alquiler, preferentemente con viviendas usadas. Y habría que cuidar especialmente de:

  • Adecuar los tamaños de las viviendas de iniciativa pública a la demanda de los sectores insolventes: Jóvenes, Emigrantes, Personas sin Hogar o alojadas en infraviviendas.
  • Recuperar la figura del Promotor Público de Vivienda, para potenciar la vivienda de integración social en régimen de alquiler.
  • Fomentar y primar la demanda estructurada, Cooperativas, Comunidades.
  • Crear Sociedades mixtas, Publicas-Privadas de Patrimonio y gestión de parques de viviendas en régimen de alquiler, de ámbito municipal o regional.
  • Fomentar la rehabilitación de las viviendas en cascos, y en áreas periurbanas como fórmula para evitar la degradación ambiental, la segregación social o la marginalidad.
  • En paralelo con lo anterior, fomentar las medidas de recompra de viviendas a aquellas personas carentes de recursos económicos, garantizándoles su permanencia, pasando estas posteriormente a los fondos patrimoniales de las sociedades de gestión de viviendas en alquiler.
  • Vincular la creación o rehabilitación de viviendas a otras políticas generales como desarrollo local, empleo, formación y servicios, mejora del medio ambiente.
  • Romper la tendencia actual de creación ilimitada de viviendas de nueva planta, como una necesidad ineludible.

          5. Viviendas para Jóvenes: ¿un valor de uso o de cambio?

     1. Políticas de vivienda tradicionales

Las Políticas de vivienda han tenido tradicionalmente en cuenta tres factores fundamentales para su elaboración: 1) Las condiciones socioeconómicas de la población, CÓMO; 2) La localización territorial de las necesidades, DÓNDE; 3) El ciclo de vida de la población, QUIÉN.

Los resultados son los que observamos en nuestras ciudades: la vivienda como objeto de inversión y especulación, desajustes entre oferta y demanda, y sobre todo expulsión del mercado de la vivienda a sectores de la población con menores recursos económicos, provocando fenómenos de segregación territorial en un medio urbano empobrecido y con problemas de exclusión social y marginación. Para corregir estos efectos, es necesario introducir en la elaboración de las Políticas de vivienda otro factor: el ciclo de vida de la población, QUIÉN.

  1. Vivienda para jóvenes: ¿valor de uso o valor de cambio?

En este caso, el sector de los jóvenes aparece como un grupo específico, con necesidades concretas de alojamiento: ¿qué es una vivienda para jóvenes? ¿La vivienda para jóvenes es un bien con valor de uso o valor de cambio?

Es una vivienda en la que viven personas jóvenes, adjudicada (por sorteo), “diseñada” (menos tamaño, más barata). Vemos frecuentemente promociones de viviendas dirigidas a “los jóvenes”, como un sector especifico de consumidores. De igual manera que existen ofertas de teléfonos móviles dirigidos al sector joven. Pero en ambos casos el producto es el mismo, su concepción de desarrollo y colocación en el mercado responde a los mismos patrones de las viviendas destinadas a los sectores dominantes de la sociedad: familia tradicional con situación socio-económica estable.

¿Es esto suficiente? NO. Una vivienda para jóvenes responde a las necesidades de aquellas personas que, por su situación en el ciclo vital (edad fundamentalmente), necesitan abandonar el núcleo familiar y aun no han decidido o no han consolidado una situación estable (formación, empleo, medios económicos, lugar de residencia, vida de relación…) que les permita prever las características de su alojamiento.

Es una vivienda eventual, cuyo valor fundamental es el VALOR DE USO. ¿Es esto suficiente? NO. Es necesario incorporar el componente socio-económico de la población joven, para evaluar el esfuerzo que deben realizar para acceder a una vivienda, y si es posible realizarlo. En este contexto, deben incorporarse otros valores sociales que contribuyan a la mejora del entorno habitado y al desarrollo y cohesión social del colectivo en el que se integraran.

Por lo tanto, los jóvenes tienen derecho a resolver el problema de su vivienda sin que se hipoteque su futuro, pero deben contribuir a la creación de asentamientos sostenibles que eviten la exclusión social propia y ajena.

   3. Factores a considerar en las viviendas para jóvenes

Necesidad de alojamiento para emanciparse. Las estructuras familiares actuales han perdido capacidad de ayuda a la emancipación: etapa de formación, precariedad y movilidad en el empleo juvenil.

Aparte el hecho de otras alternativas (okupas…), existe un claro desequilibrio entre la oferta de viviendas en propiedad o en alquiler. En las políticas de vivienda desarrolladas en España en los últimos años ha existido un fuerte apoyo institucional al régimen de propiedad, generando una contradicción entre el alquiler, como consumo, y la propiedad como inversión. Es necesaria la incorporación de programas municipales, autonómicos y estatales de vivienda pública en régimen de alquiler, ya que generan un menor endeudamiento de la población receptora.

a) Características de estas viviendas

Pueden señalarse varias características de las viviendas para jóvenes: a) temporales (uso temporal); b) participativas (planificación, administración y conservación); c) solidarias (carencia de recursos y experiencias propias); d) flexibles (movilidad), (mayor integración económica social y política); e) autogestionadas: asignar los recursos a colectivos determinados en áreas definidas. Tuteladas (intervención estatal y comunitaria, sino se convertirán en experiencias aisladas, que no sirven para transformar el mercado. Soluciones programadas y creación de redes de este tipo); f) integradas en el entorno y respetuosas con el medio ambiente; g) sostenibles (utilización adecuada de recursos); h) accesibles; i) innovadoras (utilizar energías alternativas: hidráulica, eólica, biomasa, geotérmica, solar-térmica, solar-fotovoltaica, cogeneración y tratamiento de residuos). Viviendas bioclimáticas. Incorporación de sistemas de comunicaciones; j) diseño adecuado y personalizado (no solo en cuanto a superficie, sino en modelos de convivencia no repetitivos).

b) Condicionantes: a) Suelo y planeamiento (incremento del patrimonio público de suelo); b) Obra nueva o rehabilitación (incentivos al patrimonio residencial existente. La vivienda de segunda mano); c) Formas de gestión; d) Legislación (técnica, financiera, presupuestaria y fiscal). Rigidez (ayudas económicas al alquiler). e) Competencias administrativas (estatal, autonómica o local); f) Promoción (pública, privada, cooperativas,…); g) Estructuración de la demanda.

c) Resultados esperados:

  • contribuir a la mejora del entorno urbano
  • integración de la población
  • integración generacional
  • integración socio-económica
  • contribución a la ayuda a otros sectores poblacionales ( ancianos, niños)

       6. Resumen

  • No existe una fórmula ni una receta única.
  • Se trata de buscar políticas imaginativas que se adecuen a las necesidades de cada entorno.
  • Promover y alentar desde la Administración a las organizaciones públicas, privadas, comunitarias, voluntarias…
  • Facilitar la participación de grupos estructurados, tales como cooperativas, colectivos…
  • Fomentar la concienciación de que la solución actual del problema de la vivienda debe salvaguardar los intereses de las generaciones presentes y futuras.