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LOS DESAHUCIOS Y EL NEGOCIO DE LA VIVIENDA

Éxodo 117 (en.-feb) 2013
– Autor: Carlos Pereda –
 
Uno de los mayores dramas sociales de los últimos años son los desahucios. Según las estadísticas del Consejo General del Poder Judicial, los desalojos forzosos de viviendas en alquiler suman 274.000 entre 2008 y 2011 (188 diarios) y los lanzamientos de viviendas en propiedad a partir de una ejecución hipotecaria más de 350.000 entre 2008 y 2012 (190 diarios). Sumados ambos, se llega a la escalofriante cifra de 624.000 desahucios, que representan el 3,5 del parque inmobiliario de viviendas principales existente en España (17,9 millones).

Los suicidios recogidos por la prensa son la expresión más gráfica de las tragedias vividas por las familias afectadas, tratadas brutalmente por los bancos acreedores, con la complicidad del gobierno y de los jueces. El malestar social ha dado lugar también a importantes movimientos de solidaridad y resistencia como la Plataforma de Afectados por las Hipotecas (PAH) o el 15M, que han parado muchos desahucios y han promovido una Iniciativa Legislativa Popular, avalada por más de un millón de firmas y aceptada a trámite en el Congreso de los Diputados.

El tema se aborda en este número de Éxodo desde muchos puntos de vista. Aquí nos vamos a detener en tres aspectos más generales e introductorios. En primer lugar, la relación entre desahucios, paro, endeudamiento y desigualdad social, que explica que los problemas de vivienda se concentren en los sectores sociales más frágiles. En segundo lugar, el contexto de la política de vivienda en España, que ha primado desde los años sesenta del siglo pasado el negocio de la compra-venta privada sobre el alquiler social, y ha dado patente de corso a los financiadores de créditos hipotecarios a partir de la injusta Ley Hipotecaria de 1909. Por último, aludiremos a las movilizaciones de los sectores afectados por conseguir el acceso a la vivienda, la paralización de los desahucios y una revisión en profundidad de la Ley Hipotecaria.

DESAHUCIOS, PARO, ENDEUDAMIENTO Y DESIGUALDAD SOCIAL

La tasa de morosidad en el pago de créditos por compra de vivienda se ha incrementado al mismo ritmo que el desempleo, de manera que hay una estrecha correlación entre destrucción de empleo y desahucios (gráfico 1). El desempleo pasó del 8 a mediados de 2007 al 25 en 2012, lo que supone un 212 de incremento; por su parte, la morosidad se multiplicó más rápidamente, desde el 0,5 al 3,2 (un 528 ). La mejora coyuntural registrada entre mediados de 2009 y finales de 2010 está relacionada con una caída del Euribor (y, con él, del importe de las hipotecas); con posterioridad, la nueva disminución de ese índice, desde mediados de 2011, ya no produjo caídas en la morosidad debido al mayor deterioro del poder adquisitivo (incremento del paro y caída de la tasa de cobertura de las prestaciones).

Conviene destacar que los créditos hipotecarios para comprar una vivienda suponían en 2012 el 34,6 del total de créditos concedidos por la banca española (incluyendo las cajas de ahorros). Del resto, la mayor parte (52,3 ) eran créditos para actividades productivas y un 13,1 para otros créditos a los hogares e instituciones sin fines de lucro. Pues bien, en contra de la opinión habitual, el sector más cumplidor en el pago de las cuotas es el de

compradores de vivienda (3,2 de créditos “dudosos”) frente a una tasa doble de morosidad en el caso de otros créditos a los hogares (6,3 ) y casi cinco veces superior en el de créditos a actividades productivas (14,9 ).

En el contexto de crisis de los últimos años, estas diferencias dan a entender que las familias hacen esfuerzos extraordinarios para mantener al día el pago de sus viviendas ya que es un bien del que no pueden prescindir, lo que no pasa con los créditos a las empresas (actividades productivas, sobre todo del sector inmobiliario) que pueden declararlas en quiebra sin que ello afecte sustancialmente al nivel de vida de los accionistas que en los años previos a la crisis habían obtenido ganancias extraordinarias. Como muestra un botón: sólo en el primer semestre de 2005, en pleno auge de la burbuja inmobiliaria, las nueve primeras empresas de la construcción (ACS, Sacyr, Metrovacesa, FCC, Ferrovial, Fadesa, Colonial, Urbis y OHL) incrementaron su rentabilidad en un 47,6 (13.351 millones de euros), una cantidad doble que todo el presupuesto asignado al Plan de Vivienda 2005-2008 (6.822 millones) y quince veces más que el presupuesto del Ministerio de Vivienda en 2005 (878 millones). Mientras la partida destinada a vivienda en los presupuestos del Estado era de las más bajas de la Unión Europea, el negocio privado de la vivienda representaba el doble que la media comunitaria.

La destrucción de tres millones de empleos y el desahucio de 0,6 millones de hogares son consecuencias de una sociedad profundamente desigual donde se enfrentan los intereses de una minoría detentadora del capital y del poder político, y una mayoría de población asalariada, con repercusiones especialmente negativas para los sectores laborales que se encuentran en paro o tienen empleos inestables y bajos salarios (bloque que suma 10 millones de personas, o sea, la mitad de la población activa). Según la Encuesta Financiera de las Familias del Banco de España, en 2005 el patrimonio medio de la cuarta parte de hogares más ricos era 39 veces mayor que el de la cuarta parte de hogares más pobres y esta diferencia pasó a ser 51 veces mayor en 2009. La pobreza y la exclusión social se focalizan con mayor intensidad en algunos colectivos como la inmigración no comunitaria, las personas con discapacidad o la comunidad gitana, y desde el punto de vista demográfico en la juventud y las mujeres.

Durante el ciclo económico expansivo de la economía, entre 1994 y 2007 las deudas de los hogares, sobre todo para comprar viviendas, pasaron del 66 de su renta anual al 150 , proporcionando un volumen de negocio al sistema financiero próximo al billón de euros. En el ciclo de crisis el volumen de deuda de los hogares apenas se ha reducido pero grava mucho más a las familias pobres: las deudas pendientes de estos hogares suponían en 2009 una carga 17 veces mayor en relación a su patrimonio que en el caso de los hogares con mayor riqueza (Gráfico 2).

El precio de la vivienda entre 1996 y 2007 creció un 116 en euros constantes, lo que supuso un enriquecimiento masivo de las empresas de la construcción –con beneficios colaterales para las instituciones financieras y los ayuntamientos– a costa de endeudar a los compradores. Este crecimiento de los precios, muy por encima del poder adquisitivo de los salarios, hizo que la mayoría de los hogares se viera obligada a invertir una parte creciente de sus ingresos para pagar la vivienda. Si en 1994 era suficiente dedicar los salarios íntegros de algo menos de 5 años para obtener la propiedad de una vivienda media (90 m ), en 2005 eran ya necesarios 11 años de trabajo. El destino principal del dinero pagado en la compra ya no era proveer los costes de la construcción del inmueble sino proporcionar beneficios desorbitados a los propietarios del suelo, promotores y financiadores de las operaciones. Según un estudio del Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España, la parte del precio de venta destinada a beneficios de las empresas de construcción pasó del 16,5 en 1996 al 49,3 en 2004. Un auténtico “pelotazo” que se fraguó con el visto bueno de los sucesivos gobiernos y del Banco de España.

Tal como recogen Ada Colau y Adrià Alemany en su estudio Vidas hipotecadas (ver reseña del libro en el presente número de Éxodo), a medida que España convergía en su política monetaria con la Zona Euro, los tipos de interés de los créditos bajaron a mínimos históricos (del 11 al 3,5 entre 1995 y 2003), lo que reducía el negocio financiero. Por eso, para mantener sus beneficios, los bancos tenían que multiplicar el número de hipotecas, lo que les lanzó a una carrera para ampliar por cualquier medio la cartera de “compradores”. Se amplió el plazo de devolución de los préstamos (de 12 años de media en 1990 a 22 en 2000 y 28 en 2007) y se dio toda clase de facilidades –algunas tramposas– para acceder a la compra (avales cruzados entre dos compradores que a veces ni se conocían entre sí, falseamiento de las tasaciones para pasar por alto la norma de que el crédito no superara el 80 del precio tasado del piso, etc.).

Al llegar la crisis, el precio de la vivienda bajó y, con él, el valor de los activos inmobiliarios, lo que dio lugar al colapso del “boom” inmobiliario: se frenó la financiación exterior al sector del ladrillo (bancos alemanes y franceses principalmente, ansiosos por asegurar la rentabilidad de sus inversiones), se comenzó a mirar con lupa la concesión de nuevos créditos hipotecarios (que se redujeron un 76 entre 2007 y 2011) y se generó un parque de activos inmobiliarios en poder de la banca (procedente de constructoras en quiebra y de hogares desahuciados) que dieron lugar a un enorme agujero contable en la mayoría de las instituciones financieras. “Nos acostamos compitiendo en la Champions de las economías más avanzadas del mundo y nos despertamos en un escenario apocalíptico. Miles de millones de euros se habían esfumado de la noche a la mañana. El flujo de capital que había inundado nuestra economía no sólo dejó de manar, sino que además debía emprender el camino de vuelta” (Colau y Alemany, pág. 71). ¿Cómo se tapó el agujero?: socializando las pérdidas, mediante todo tipo de ayudas directas y avales por parte del Estado a los bancos en crisis (en torno a 150.000 millones, dependiendo de los criterios de cálculo). Un dinero que el Estado tampoco tenía y que ha contribuido decisivamente a incrementar la deuda pública que acabará siendo pagada por toda la población.

LA POLÍTICA DE VIVIENDA EN ESPAÑA

El acceso a la vivienda, en condiciones que resulten socialmente aceptables, constituye uno de los pilares básicos de la “calidad de vida” y de la “inserción social”. Así fue recogido en el plano jurídico por la Constitución de 1978 al establecer para todos los ciudadanos el “derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada” y exigir de los gobernantes una política de vivienda efectiva y que evite la especulación: “los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación” (Art. 47). Evidentemente, este precepto constitucional no se ha cumplido: ni el Estado ha tomado a su cargo asegurar el disfrute efectivo de la vivienda ni se ha luchado contra la especulación inmobiliaria; más bien, hasta la llegada de la crisis se convirtió en una práctica habitual el invertir en segundas y terceras viviendas o, simplemente, comprarlas con el único fin de revenderlas a los pocos años, una vez revalorizadas, lo mismo que si fueran acciones de bolsa.

Tal como se recogía en las Jornadas de reflexión y debate por el derecho a la vivienda que tuvieron lugar en julio de 2012 en el espacio social autogestionado de La Tabacalera (Madrid), a iniciativa de la PAH y de las Asambleas del 15M de Barrios y Pueblos, “la situación actual se ha fraguado en los últimos 50-60 años, fomentando la vivienda como mercancía. ¿Por qué eligieron esta mercancía?: porque cumple expectativas muy altas: es un bien muy caro, que rota rápido y hay poca inversión primaria. Mucho dinero con muy poco esfuerzo. El Estado forzosamente tiene que intervenir para frenar esa voracidad, pero aquí nunca lo ha hecho, a diferencia de otros países”. El resultado final de este proceso perverso fue la constitución en España del parque de viviendas más desproporcionado de toda Europa: junto a 17,9 millones de primeras viviendas, existen otros ocho millones habitualmente desocupadas y buena parte de ellas vacías de forma permanente. Y, sin embargo, más de medio millón de familias han sido echadas de su casa por la fuerza al no poder pagar el alquiler o la cuota del crédito hipotecario.

La forma de tenencia de la vivienda que prevalece en España es la propiedad (82,7 ) frente al alquiler en el mercado privado (9 ) y otras formas de tenencia (8,2 ) entre las que el alquiler social representa sólo el 2 . De este modo, España se ha situado a la cabeza de los países europeos con más viviendas compradas y se ha llegado a hablar de la cultura de la propiedad como una nota propia de la idiosincrasia española. Sin embargo, esto no fue siempre así, en 1950 había más familias viviendo de alquiler que en casas compradas (ver Gráfico 3). Más bien, lo que ha ocurrido es que en los últimos 60 años la política de vivienda se ha orientado a potenciar al sector privado de la construcción que ha encontrado así una cantera de negocio que parecía inagotable.

En la mayoría de países comunitarios se está produciendo un incremento de la propiedad a costa de los alquileres, pero a un ritmo mucho más lento que en España, manteniendo en todo caso una proporción importante del parque inmobiliario de alquiler, que es mayoritario en Alemania (51 ) y muy elevado en Holanda (47 ), Francia (38 ) y Reino Unido (30 ). Por otra parte, apenas se ha promovido en España el alquiler social que es el gestionado por el sector público con el fin de facilitar viviendas dignas a un precio asequible para la población con menos recursos. En cambio, esta forma de alojamiento representa el 35 en Holanda, el 20 en Reino Unido, el 17 en Francia y el 6 en Alemania o Italia.

Los dos principales instrumentos de la política de vivienda en España son la planificación urbanística y las ayudas económicas. La planificación está en gran parte transferida desde los años ochenta del siglo pasado a las comunidades autónomas y a los ayuntamientos, que se encargan de la aplicación de las normas y de la gestión del suelo a través de los Planes Generales de Ordenación Urbana, las normas subsidiarias y la delimitación del suelo urbano. Los tributos locales asociados a la construcción y transmisión de viviendas (licencia de obras, impuesto de plusvalías) o a su mantenimiento (impuesto anual de bienes inmuebles) son una fuente importante de ingresos para los ayuntamientos que les suele predisponer a calificar el suelo como urbanizable frente a otras alternativas posibles.

En cuanto a las ayudas económicas, se distinguen las prestaciones directas (a los ciudadanos usuarios y a las empresas constructoras, para que promuevan y vendan viviendas más baratas que las del mercado libre) y las indirectas (desgravación fiscal en el IRPF por los pagos y/o cuotas correspondientes a los créditos hipotecarios o a los alquileres).

Las ayudas directas han venido asociadas desde el final del franquismo a los Planes plurianuales de Vivienda, el último de 2009- 2012, establecidos mediante convenios entre la administración central y los gobiernos autonómicos. Su objetivo principal es proporcionar subvenciones para el acceso a las familias que, por sus bajos ingresos, no pueden acudir al mercado libre. De estas viviendas, una parte menor se dedica al alquiler social, y el resto a la construcción de viviendas de protección oficial, con precios más asequibles que las del mercado privado.

Las ayudas indirectas han tenido tradicionalmente un peso económico mucho mayor que las ayudas directas de los Planes de Vivienda y se concretaban en desgravaciones que se realizaban en la declaración del IRPF por la adquisición en propiedad de primeras viviendas. Sin embargo, no ha existido habitualmente ayuda fiscal estatal para los arrendatarios de viviendas de alquiler, lo que se considera una discriminación a favor de la propiedad.

Como contrapunto a lo anterior, el sector público contribuye al encarecimiento de los precios de compraventa mediante diversos impuestos (IVA, plusvalía, transmisiones patrimoniales, etc.). Si tenemos en cuenta que los salarios se han mantenido estancados en los últimos 20 años, el pago de estos impuestos supone un recargo adicional muy significativo, que podría suprimirse o reducirse cuando se trata de acceder a una vivienda principal y quizás ampliarse en el caso de las segundas viviendas y de las viviendas-inversión. Por otra parte, si la política de vivienda no se ha orientado a moderar los precios ni a desincentivar la especulación y facilitar a los ciudadanos con menos recursos el acceso a un alojamiento digno, un impuesto sobre las viviendas secundarias y vacías o un trato más equitativo entre las ayudas a la propiedad y al alquiler favorecerían un uso más eficiente de los inmuebles ya construidos. En palabras de José Manuel Naredo, “se trataría de volver a utilizar el alquiler como medio de rentabilizar la propiedad inmobiliaria, en vez de las plusvalías; de promover el uso más eficiente y la rehabilitación del patrimonio construido, frente a la construcción nueva; en suma, de volver a promover la vivienda y el suelo como bienes de uso y no de inversión” 1.

MOVILIZACIÓN FRENTE A LOS DESAHUCIOS

La confrontación social en torno a la vivienda no es algo nuevo. Ya en los años setenta los barrios de las grandes ciudades, como es el caso de Madrid, lucharon por el derecho a la vivienda a través de una coordinadora de barrios en remodelación que dio lugar a una de las mayores operaciones urbanísticas de la historia de España. El proceso duró en torno a 15 años, logrando establecer una comisión de seguimiento paritaria con el mismo número de representantes vecinales que de la administración. Con tenacidad y esfuerzo, sufriendo con frecuencia represión, detenciones e incluso algunas muertes, se logró pasar del chabolismo a unos barrios con viviendas dignas, espacios verdes y numerosos servicios colectivos. Demostraron que sí se puede, venciendo el escepticismo de buena parte de la población que, sin embargo, se benefició de la lucha colectiva.

Más recientemente, el movimiento V de vivienda surge en mayo de 2006 a partir de un correo anónimo que circuló por la red convocando a la juventud a hacer una concentración de protesta en las principales plazas de las ciudades españolas para exigir el derecho a una vivienda digna. El movimiento duró dos años y tuvo una notable repercusión social, favoreciendo algunas medidas políticas como la renta básica de emancipación, una ayuda de 210 euros para el alquiler destinada a jóvenes menores de 30 años. Algunas comunidades adoptaron también leyes sobre el derecho a la vivienda, cuestionando expresamente el carácter antisocial de los pisos vacíos, dedicados a pura especulación.

Por último, en 2009 surge en Barcelona la Plataforma de Afectados por la Hipoteca, que se extiende rápidamente por toda Cataluña y después por la mayoría de comunidades autónomas. Con estructura asamblearia y apartidista, la PAH se propone abordar el nuevo gran problema derivado de la crisis: los desahucios de alquileres o de viviendas con crédito hipotecario. Se plantean tres objetivos básicos: la dación en pago, paralizar los desahucios de viviendas principales y convertir las viviendas hipotecadas en alquileres sociales.

La PAH encuentra apoyos en el movimiento vecinal tradicional (asociaciones de vecinos de los barrios más afectados por los desahucios) y, sobre todo, en las asambleas de barrios y pueblos surgidos a partir del 15M. Con frecuencia los activistas participan a la vez de diversas redes y se apoyan mutuamente en las acciones que ponen en marcha, ya sea para paralizar desahucios programados o para impulsar iniciativas políticas. Entre éstas destaca Iniciativa Legislativa Popular que ya ha sido aceptada a trámite en el Congreso de los Diputados con más de un millón de firmas, para modificar la injusta Ley Hipotecaria de 1909. Los ejes de la propuesta son la dación en pago sin aplicar intereses de mora; no echar de la casa a los inquilinos en los casos de vivienda habitual, ofreciendo entonces un alquiler por un período de 5 años y un pago mensual no superior al 30 de sus ingresos; y aplicar retrospectivamente la ley cuando la vivienda desahuciada permanezca en poder del banco.

Previamente a la entrada en el Congreso de la ILP, ya se habían conseguido del gobierno diversas medidas, en especial la adoptada unilateralmente en noviembre de 2012 por el gobierno del Partido Popular, después de un frustrado intento de acuerdo con el PSOE, cuando aprobó un decreto de medidas urgentes sobre los desahucios que no asumía ninguna de las reclamaciones de las víctimas y seguía al pie de la letra las propuestas de la banca: moratoria de dos años en el pago de la hipoteca para quienes reúnan condiciones muy precisas (según los expertos sólo una minoría de casos se puede acoger a ellas) y nada más. Con un cinismo increíble, el Ministerio de Economía afirmaba entonces que los desahucios de primera vivienda de los últimos cuatro años se situaban “entre 4.000 y 15.000” cuando sólo en el primer semestre de 2012 los lanzamientos recogidos por las estadísticas judiciales fueron 94.502.

Ante la presión social por los desahucios se enfrentan los intereses de la banca -y su gobierno- que exigen rentabilidad para su irresponsable inversión inmobiliaria, y en frente los sectores laborales más castigados por la crisis, apoyados en este caso por los movimientos sociales más combativos. Dos polos de una sociedad extremadamente desigual, ante los que es preciso tomar postura.

1 NAREDO, J. M., “Mercado de suelo y plusvalías”, en Página Abierta, diciembre 2003, pág. 25.

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