Escrito por
Éxodo 117 (en.-feb) 2013
– Autor: Íñigo López Berruezo –
NO HABÍA GUILLOTINA PARA TANTO CUELLO
Los primeros contactos de la Asociación Pro Derechos Humanos con la ejecución de créditos hipotecarios se remonta al año 2008 cuando asumimos el asesoramiento y mediación en los conflictos planteados a raíz de los impagos de las cuotas y la amenaza de los desahucios.
Las entrevistas mantenidas en nuestra sede con los que eran entonces afectados por el aluvión de impagos y ejecuciones nos dio una perspectiva de este drama social desde sus inicios y hasta el momento más álgido vivido por nuestra asociación, esto es durante el año 2010 y principios de 2011.
Tuve ocasión de pronunciarme respecto de los desahucios en la Escuela de Práctica Judicial, ante una comisión de expertos convocada al efecto y para establecer criterios de actuación por parte de la Administración. Se buscaban ya entonces iniciativas para arbitrar soluciones al que por esa época (2010) era ya un problema de relevancia social. Expuse una metáfora que pudiera resumir la situación social creada y la efectividad de las leyes procesales e hipotecarias. Manifesté que la situación se asemejaba a las ejecuciones medievales que se llevaban a cabo en las plazas públicas, abarrotadas de gente, al objeto de ajusticiar al delincuente y sembrar el terror en el pueblo, que veía en carne ajena las consecuencias de contravenir la ley. El miedo guarda la viña.
El problema surgía cuando en lugar de ejecutar a uno frente a cien, eran 95 los ajusticiados frente a la atenta mirada de cinco. No hay guillotina para tanto cuello ni espectador para tan ejemplarizante espectáculo. En este caso la Ley pierde el carácter represivo y atemorizante que mantenía al pueblo sumiso y obediente.
Cuando son cientos y miles los ejecutados por la hipoteca y la escena del desahucio pierde su carácter estigmatizador, la sociedad tiene un problema, los desahuciados y el banco también, y la ley no alcanza a dar solución a tanta guillotina.
La realidad ha tirado la puerta abajo y la Ley Hipotecaria, los juicios ejecutivos y las medidas proteccionistas del acreedor son diques de arena ante el maremoto de desempleo, falta de recursos y lista de morosos. La Ley reposaba en el sustrato del miedo, poderoso medio de disuasión que, utilizado en sutiles dosis, es el mejor antídoto contra el impago y la desobediencia. Cuando eran pocos los morosos, el desahucio era un castigo ejemplarizador que disuadía al resto de deudores y mantenía la plaza firme y en perfecta tensión al ver el lanzamiento de aquellos que no pagaban.
LA APDH SUPO VER LA DESPROTECCIÓN AL DERECHO DE LA VIVIENDA
La Asociación Pro Derechos Humanos a la que tengo el honor de pertenecer supo ver hace algunos años el tremendo déficit en la protección del derecho a la vivienda que la incipiente crisis económica estaba comportando. Así, los desahuciados por la imposibilidad de pagar su deuda hipotecaria no solo perdían su techo sino que entraban en un riesgo de exclusión social y condicionamiento vital insoportable para nuestra sociedad. Comenzó así una campaña de asesoramiento y mediación con las entidades bancarias que nos hizo conocer de primera mano la tremenda tragedia personal que empezaba a tomar forma en todos los hogares afectados.
Como abogado y defensor del principio de legalidad no puedo compartir la reivindicación sostenida por la Plataforma de Afectados por la Hipoteca que exige la modificación de la ley de ejecución de deudas hipotecarias con la aplicación retroactiva de la dación en pago a todos los contratos de crédito con garantía hipotecaria firmados durante la última década. Mantengo mi oposición por la inseguridad jurídica que supone para todas las partes contratantes admitir un cambio de reglas que afecte a las voluntades libremente constituidas en el negocio jurídico que supone el préstamo para la adquisición de una vivienda.
CONSENSO AMPLIO: NECESIDAD DE MODIFICAR LA LEY HIPOTECARIA
Las reglas del juego han cambiado y por tanto se hace necesario cambiar el tablero, los dados y las reglas, pero no respecto de todos los contratos y en todas las situaciones jurídicas creadas con antelación al tsunami económico. Soluciones las hay y desde mi modesta opinión trataré de aportar mi grano de arena a las iniciativas que en estos días se están debatiendo ante los poderes públicos.
En lo que creo existe un consenso relativamente amplio es en la necesidad de modificar la Ley Hipotecaria y en todo lo que remoce unas disposiciones decimonónicas y desfasadas.
Desfasada porque se mantiene anclada en los principios inspiradores del cumplimiento estricto de los contratos sin atender a las modificaciones que suponen un desequilibrio de las prestaciones y que vacían de sentido la compraventa que amparan. Estamos hablando de un derecho constitucional y tan sustancial al desarrollo personal del individuo como es la vivienda y aunque el contrato de compraventa con garantía hipotecaria forma parte del derecho civil privado de los contratantes, el objeto del mismo es el cumplimiento de un derecho y aspiración amparado por nuestra Constitución y paradigma del estado de bienestar al que supuestamente aspiramos.
Solo el clamor popular, los números rojos en las cuentas de explotación de la banca y algunos suicidios, han hecho reaccionar a los poderes públicos que ahora, tarde pero al fin ahora, van a abordar las medidas que puedan equilibrar de nuevo la balanza entre deudor y acreedor cuando están en juego el derecho a la vivienda digna y el desalojo de tantas familias.
LAS BANCAS TENÍAN EL VIENTO A SU FAVOR Y EL DINERO A RAUDALES
El sistema legal de ejecución de deudas hipotecarias que ampara la legislación española descansa por un lado en los procedimientos de subasta, adjudicación y lanzamiento recogidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil del año 2001 -continuista en gran medida de la anterior legislación procesal de 1889- y por otro en las particularidades de la Ley Hipotecaria que recogen los principios de la prenda o garantía real que sustentan el préstamo. Las entidades bancarias son en la práctica los prestamistas cuasi absolutos en estos contratos.
Con el viento a favor y el dinero a raudales, las entidades bancarias ampliaron el espectro de prestatarios manteniendo una constante que hoy actúa como palanca ante cualquier solución que alivie la soga: la naturaleza mixta de la deuda, real y personal del préstamo hipotecario. Esto supone que la vivienda responde de la devolución del préstamo y hasta el valor del bien, siendo el resto del crédito asumido de forma solidaria por el prestatario y sus avalistas con todos sus bienes presentes y futuros y ejecutables ante el impago de una sola de las cuotas.
Frente a otras ejecuciones como puede ser la referida a las letras de cambio, el impago de una cuota en la devolución del préstamo hipotecario presupone el incumplimiento del contrato y faculta a la entidad bancaria a exigir el pago de la totalidad del crédito permitiendo la valoración del bien (revaloración, ya que existen una valoración inicial cuando se concede la hipoteca) para adecuarla a la nueva situación del mercado y la ejecución del crédito pendiente.
Curiosamente en la inmensa mayoría de las escrituras hipotecarias que he visto se contemplan la valoración del inmueble para la eventual subasta en caso de impago, cantidad calculada cuando la burbuja inmobiliaria convertía las casas en becerros de oro, auténticos globos aerostáticos con el soplete a pleno rendimiento. Obviamente esa valoración no se respeta en la fase de ejecución de los inmuebles y la ley permite y contempla que se efectúe una nueva valoración (actualizada) antes de sacar el bien a subasta.
EL PROBLEMA NO ES DEL DEUDOR SINO DEL BANCO
Esto ha supuesto que después de pagar durante años y con puntualidad prusiana nuestras cuotas, en el momento de poder saldar la deuda con nuestro bien más preciado, éste no solo no vale lo que por él estamos pagando sino que apenas cubre el principal del crédito pendiente. Este es el punto de inflexión que muta el miedo de los afectados en indignación y ha movido a muchos deudores a abandonar su obligación y negociar en igualdad de condiciones con su acreedor. Por fin nos hemos dado cuenta de que, con independencia de lo duro que es perder una casa, el problema no solo es del deudor sino del banco que, insisto, con el viento a favor prestó el dinero necesario para comprarla y amueblarla y una vez que verificó los cada vez más laxos requisitos de ingresos, nivel adquisitivo, riesgos de impago…
SOLUCIONES AL DESAHUCIO
La ejecución de los bienes y el desahucio del propietario moroso es en puridad la aplicación lisa y llana de la ley y en tal sentido o se acata o se reforma, no hay otra salida. En la modificación se ha planteado la llamada dación en pago de la vivienda como satisfacción de la totalidad del préstamo hipotecario, sin tener que responder con los bienes presentes y futuros en caso de no alcanzar el valor de la casa el importe de lo adeudado (sistema anglosajón). Es una buena solución, insisto que no de forma legal y con carácter retroactivo, que puede incluirse en los futuros préstamos y que aunque condicionará la concesión de préstamos (ya lo anuncian los bancos), plantea una seguridad de la que el deudor carece, no convierte la deuda hipotecaria en una enfermedad crónica y desde luego, no distará mucho de la dificultad actual en la concesión de préstamos hipotecarios.
Otra solución al desahucio por la que yo abogo es la dación en pago con alquiler al desahuciado por el importe del principal. En este caso y toda vez que en cumplimiento del contrato la casa pasa a ser propiedad del prestamista, se debería arbitrar la posibilidad de que el deudor permanezca en la vivienda a cambio de abonar como renta por el uso y disfrute de la misma el importe mensual que corresponda a la devolución del principal y siempre y cuando éste sea en cualquier caso inferior a la cantidad media del alquiler de mercado.
Esta solución no está siendo adoptada en la actualidad por las entidades financieras a pesar de denunciar que la adjudicación de viviendas las está convirtiendo en auténticas inmobiliarias muy a su pesar. No deja de ser paradójico que no contemplen la posibilidad de recuperar al menos el importe prestado y no tener que provisionar la pérdida en su cuenta de resultados. Todos vamos sabiendo quién va a pagar al final esta acumulación de pérdidas por culpa del ladrillo…
LOS BANCOS SIGUEN INSISTIENDO EN NO PERDER SU NEGOCIO
Las iniciativas que baraja la administración son positivas pero a mi juicio no abordan con cierta valentía las efectivas soluciones al problema de los desahucios. Contemplan la dación en pago pero la circunscriben a unos casos bastante extremos y que excluyen a un amplio espectro de afectados para los que el desahucio se ejecuta sobre su vivienda habitual –y única- sin acceso a un alquiler en circunstancias similares.
No se fuerza a las entidades bancarias a estar y pasar por la obligación de establecer períodos de carencia obligatorios y revisables o a ceder la potestad de mantenerse en el inmueble en condición de arrendatario con el pago de una cantidad asumible.
En esta historia de opulencia y carestía que ha supuesto el boom inmobiliario, la lluvia de hipotecas y el granizo de desahucios, sí he sacado una conclusión que sin querer ser tendencioso, debo señalar: Los bancos, que no son los únicos malos de la historia, siguen insistiendo en no perder su negocio ni renunciar a sus intereses a pesar de ver el dramático panorama a su alrededor.
LOS GOBIERNOS VAN UN PASO POR DETRÁS DE LAS DEMANDAS SOCIALES
Los gobiernos que han vivido en primera persona esta situación no han actuado con agilidad y van un paso por detrás de las demandas sociales. Los afectados han perdido el miedo al desahucio y han tomado la calle, la voz y la iniciativa para que esto cambie. En definitiva, la realidad, como muchas veces en nuestra historia más reciente, ha tirado la puerta abajo. Es un momento inmejorable para modificar y cambiar leyes, usos y costumbres, para que todos podamos acceder a una vivienda digna y acorde con nuestras posibilidades. A ver si es verdad.
